Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
 
Общие подходы к оценке объектов недвижимости
 
В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего – определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.
 
Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об  оценочной деятельности в Российской федерации»  от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая  всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть: 
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
 
Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе  Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
При проведении оценки должны быть описаны:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
 
Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:
? быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
? быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
? быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
? быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. 
 
В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.
 
Подходы к оценке объектов недвижимости
 

Подход

описание

Доходный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Сравнительный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Затратный подход

совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки

 
Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это. 
 
Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.
 
В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход. 
 
При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта.  Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. 
 
Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя
1 331 712+239 708=1 571 420 руб.
 
Стоимость нужно рассчитать с учетом износа:
Определение величины физического износа

Конструктив-ные элементы

Удельный вес конструк-тивных эле-ментов к стоимости здания, %

Ценностный коэффициент (учитывает наличие либо отсутствие элементов здания)

Удельный вес с учетом ценностного коэффициента, %

Удельный вес конструктив-ных элементов к стоимости здания, руб.

Степень износа элементов установлен-ная при обследова-нии, %

Средневз-вешенный процент износа, руб.

 
 
 

Фундаменты

3

1,0

3

47 143

25

11 786

Стены и перегородки

28

1,0

28

439 998

25

109 999

Перекрытия

14

1,0

14

219 999

25

55 000

Крыша

2

1,0

2

31 428

25

7 857

Полы

12

1,0

12

188 570

10

18 857

Проемы

12

1,0

12

188 570

10

18 857

Отделочные работы

10

1,0

10

157 142

20

31 428

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

16

1,0

16

251 427

10

25 143

Прочие работы

3

1,0

3

47 143

15

7 071

ИТОГО:

100

 

100,0

1 571 420

18,2%

285 998

 
Стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа:
1 571 420 - 285 998 = 1 285 422 руб.
 
Функциональный износ:
В целом оцениваемый объект отвечает требованиям, предъявляемым к объектам 
недвижимости данного типа, что позволяет говорить об отсутствии функционального износа.
Экономический износ: 
Факторов обуславливающих наличие экономического износа не выявлено.
Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно): 
1 285 422 руб.
 
 Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль  
Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема – технику прямой капитализации и технику дисконтирования.
 
Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом
Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
 

 Технико-экономические показатели объекта, наименование платежей и применяемых величин

Годы

Расчет стоимости объекта на конец периода

1

2

3

4

5

 Площадь, кв.м.

42,50

42,50

42,50

42,50

42,50

42,50

 Вероятная арендная ставка в год, руб.

4392

4612

4843

5279

5754

5754

 Потенциальный валовой доход, руб.

186660

196010

205828

224358

244545

244545

 Коэффициент загрузки

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

0,95

 Действительный валовой доход (ВД), руб.

177327

186210

195537

213140

232318

232318

 Расходы на управление, руб.

10771

11848

13033

14206

15484

15484

 Налоги (2,2% ВС), руб.

28279

27761

27242

26724

26205

26205

 Капрезервы (30% ПВС), руб.

6935

6935

6935

6935

6935

6935

 Страховка (0,4% ВС), руб. 

5142

5047

4953

4859

4765

4765

 Эксплуатационные расходы всего, руб.

51127

51591

52163

52723

53389

53389

 Чистый экономический доход, руб.

126200

134619

143374

160417

178929

178929

 Ставка капитализации

 

 

 

 

 

14,98%

 Стоимость имущества в конце периода, руб.

 

 

 

 

 

1194454

 Денежный поток, руб.

126200

134619

143374

160417

178929

1194454

 Ставка дисконтирования

 

 

 

 

 

14,91%

 Коэффициент дисконтирования

0,8702

0,7573

0,6590

0,5735

0,4991

0,4991

 Компоненты чистой текущей стоимости, руб.

109823

101946

94486

91999

89299

596119

 Чистая текущая стоимость объекта, руб.

1084000

 

 

 

 

 

 
Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 
1 084 000 руб.
 
В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
 
Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.
 

Объект

Количество не введенных поправок

Удельный вес в общем количестве не введенных поправок

Скорректи-рованная цена 1 кв.м., руб.

Вклад в средне-взвешенную стоимость, руб.

Объект-аналог №1

10

0,250

25705,62

6 426,41

Объект-аналог №2

10

0,250

34138,75

8 534,69

Объект-аналог №3

10

0,250

31910,94

7 977,74

Объект-аналог №4

10

0,250

35048,48

8 762,12

Итого:

40

0,00

 

31 700,95

 
Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади
оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.
 
Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль 
Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно):  
1 347 000 руб.
 
Один миллион триста сорок семь тысяч рублей 
 
      В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. 
 
      Выбор итоговой величины стоимости  происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.
 
С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:
1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей
Средний показатель равен: 1 238 807 рублей
 
При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.
1. Затратный подход
Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.
При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.
2. Доходный подход
В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.
3. Сравнительный подход
В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.
Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.
 
Новые требования к оценке объектов недвижимости
 
Новые требования установлены в приказе Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611.
Перечислим данные требования.
 
Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
 
Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.
 
Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
 
Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости. 
 
В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.
В описании должны быть указаны:
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
 
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
 
В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
 
Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений. 
 
В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.
 
Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно. 
 
Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.
 
Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
 
Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.
При применении затра