Практические аспекты применения МСФО на примере учета инвестиционной собственности.

     В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. При этом необходимо рассмотреть вопросы отражения в финансовой отчётности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».
      Рассмотрим следующие понятия, применяемые в ходе проведения МСФО.
Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий — помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).
    Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий — помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчётности в соответствии МСФО 16 «Основные средства» .
      Справедливая стоимость — стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку, и независимы друг от друга.
   Остаточная (балансовая) стоимость — стоимость, по которой актив признается в финансовой отчётности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.
Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.
      Стоимость имущества же, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли — продажи.
   Инвестиционная собственность первоначально учитывается в МСФО по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива. 
Для последующей оценки инвестиционной собственности в МСФО организация в соответствии с учётной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учёта:
 
- учёт по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учёта);
- учёт по справедливой стоимости (модель учёта по справедливой стоимости).
 
     Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура в ходе проведения МСФО вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.
    При учёте указанного имущества по справедливой стоимости после его переклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.
    Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности постоянно самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчётности организации. Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в МСФО,  необходимо:
 
- наличие надежных критериев классификации имущества организации;
- знать и успешно применять особенности отражения в отчётности операций с каждым видом имущества.
 
   Порядок учёта основных средств по переоцененной стоимости нельзя отождествлять с учётом инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Принципиальное различие заключается в том, что при учёте основных средств по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости актива над фактической стоимостью является приростом стоимости имущества по переоценке и не относится на финансовый результат (не отражается в отчёте о прибыли и убытках). Согласно способу учёта по справедливой стоимости, все изменения справедливой стоимости находят отражение в отчёте о прибыли и убытках. При этом к объектам инвестиционной собственности, учёт которых ведется по справедливой стоимости, положения МСФО 36 «Обесценение активов» не применяются.
   Выбор способа учёта (по остаточной или справедливой стоимости) осуществляется организацией самостоятельно и на добровольной основе. Данное решение должно найти отражение в учётной политике организации. Организация обязана применять выбранный способ учёта по отношению ко всем имеющимся у нее объектам инвестиционной собственности. Изменение выбранного способа учёта должно быть убедительно обосновано. Его изменение возможно только в том случае, если это приведет к более экономически обоснованному формированию отчётности.