УСН в организациях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги

Казалось бы, что может быть проще УСН. Ведь смыслвведения этого режима– упростить жизнь налогоплательщикам. Однако, на практике это оказывается не совсемтак. Одна из актуальных на сегодня проблем - применение УСН в организациях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги.

          На вопрос о самой возможности применении УСН такими организациями,   специалисты получили однозначный ответ еще несколько лет назад. Применение УСН в данном случае возможно (Письма МФ РФ от 20.03.2008 N 03-11-02/28, от 13.09.2007 N 03-11-04/2/224). Что касается вопроса о налогообложение доходов от коммерческой деятельности (например, сдачи в аренду нежилых помещений) ответ также однозначен. Существует определенность и в вопросеналогообложения денежных средств, полученных из местных бюджетов на капитальный ремонт многоквартирных домов в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ. Эти поступления не учитываются при исчислении налога по УСНО (Письмо МФ РФ от 12.11.09 N 03-11-06/2/241)Так в чем же сложности?

Суть вопроса:

          Действующее законодательство не дает четкого ответа на вопрос о квалификации платежей, получаемых организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) от своих членов и других собственников помещений многоквартирного дома на его содержание и ремонт. Соответственно, не ясно, какие из них формируют налогооблагаемую базу, а какие нет.

Налоговые органы и Министерство Финансов РФ настаивают на том, что в доходы, формирующие налоговую базу по УСН, для таких организаций (в частности это ТСЖ, ЖСК)должны включаться суммы коммунальных платежей, платежей за техническое обслуживание и содержание жилого фонда. Значит, практически все поступления от жильцов облагаются налогом. Это не может не вызывать беспокойства. На практике, никаких «коммерческих» поступлений большинство из этих организаций не имеют. По своей сути, они являются посредниками, аккумулирующими на своих счетах платежи за коммунальные услуги, перечисляемые организациям, непосредственно эти услуги оказывающим. Либо осуществляют накоплениесредств участников для осуществления расходов по содержанию и обслуживанию общей собственности в многоквартирном доме. Что же является доходом ТСЖ (ЖСК)? Включаются ли в доходы (расходы), формирующие налогооблагаемую базу по УСН платежи за коммунальные услуги (свет, тепло и т.д.), услуги по содержанию и техническому обслуживанию жилых помещений?

Мнение Министерства Финансов РФ и ФНС РФ:

          Хотя на протяжении 2007-2010г. мнение Минфина о включении тех или иных платежей в налоговую базу по УСН незначительно менялось (частично это связано с внесением изменений в гл.25 НК РФ в части льгот для ТСЖ), общий подход оставался неизменным. Чиновники настаивают на том, что квалифицировать поступления от собственников (членов или не членов ТСЖ), как целевые поступления, и на основании этого не включать их в налогооблагаемую базу нельзя. Последнее Письмо МФ РФ по данному вопросу от 10.02.2010 № 03-11-06/2/16 «Об учете доходов ТСЖ» содержит тезис, что все поступления (включая, оплату за коммунальные услуги, т.е. тепло, воду и т.д.) формируют доходную часть налоговой базы по УСНО. Исключение составляют вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся в ТСЖ его членами. При этом платежи непосредственно за коммунальные услуги, целевыми поступлениями чиновниками не признаются. Ранее (Письмо от 25.11.08 № 26-14\109814, Управление ФНС по г. Москве), налоговики придерживались мнения, что часть платежей квартиросъемщиков (за обслуживание лифтового хозяйства, системы пожарной безопасности и вывоз ТБО), поступающих на счет ТСЖ и перечисляемых в дальнейшем организациям, оказывающим соответствующие услуги, в состав доходов не включаются. Аргументировалось это тем, что ТСЖ не оказывает жильцам непосредственно этих услуг. Как бы там не было, относительно отдельных платежей, концептуальный подход остается неизменным. Те или иные поступления чиновники не хотят признавать целевыми и настаивают на том, что их необходимо облагать налогом.

Арбитражная практика:

Противоположной точки зрения придерживаются судьи: обязательные платежи и взносы членов ТСЖ, связанные с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, они относят к членским взносам. Квалифицируют, как целевые поступления на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческой организации и, соответственно в силу ст. 251 НК РФ исключают из налогооблагаемой базы по УСН. При этом суды не делают различий между поступлениями   от членов ТСЖ и от собственников не членов ТСЖ. Вот лишь некоторые примеры судебных решений. Постановления ФАС ВСО от 10.09.07 N А19-26596/06-Ф02-6060/07, ФАС ПО от 20.11.07 N А55-18916/2006-31, от 30.10.07 N А55-408/2007-11, ФАС МО от 21.09.07 N КА-А40/9504-07, Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.08 N 09АП-10127/2008-АК.

В отношении коммунальных платежей, арбитры приходят к выводу, что ТСЖ не реализует коммунальные услуги, а осуществляет предусмотренную законом и уставом деятельность по обеспечению жильцов коммунальными услугами, фактически выступая посредником между ними и ресурсоснабжающими организациями. Данная деятельность носит некоммерческий характер, и в отсутствие доказательств получения товариществом посреднического вознаграждения за сбор и перечисление коммунальных платежей у ТСЖ не возникает экономической выгоды. Следовательно, нет дохода, объекта налогообложения и налоговой базы (Постановление ФАС ВСО от 12.07.07 N А33-1733/07-Ф02-3750/07).

И, хотя арбитражная практика складываетсяв пользу налогоплательщиков, все же решения ВАС РФ, обязательного в применении судами всех инстанции пока нет, а значит, точку ставить в этом вопросе рано.

Кроме того, Министерство Финансов упорно продолжает отстаивать свое мнение, подкрепляя его все более свежими разъяснениями, поэтому если Вы станете придерживаться отличной от этих разъяснений точки зрения, споров не избежать.Приведем несколько практических рекомендаций, которые помогут Вам определиться и принять максимально безопасную стратегию.

Практические рекомендации:

1.          Если Вы решите придерживаться мнения, что коммунальные и другие платежи, связанные с техническим обслуживанием и содержанием многоквартирного дома,являются целевыми поступлениями, будьте готовы отстаивать свою точку зрения в суде. Обратите особое внимание на документы, которые помогут Вам это доказать. Это, прежде всего положение о ТСЖ, сметы, и, конечно, бухгалтерский учет в полном объеме, несмотря на то, что организации, применяющие УСНО от его обязательного ведения освобождены. Именно бухгалтерский учет поможет Вам доказать целевое использование собираемых средств, соответствие расходов принятой и утвержденной на общем собрании смете, а также отсутствие экономической выгоды от своей деятельности. Если вы правильно назвали свои платежи - целевые взносы членов ТСЖ (на отопление, на содержание и т.д.) и целевые платежи собственников (не членов ТСЖ), то, скорее всего, суд признает их целевым финансированием. Т.е. доходами и расходами для УСН они являться не будут. При этом помните о раздельном учете. Если Ваша организация оказывает дополнительно сторонние услуги или ведет коммерческую деятельность по передаче нежилых помещений в аренду, налог с этих доходов должен уплачиваться в полном объеме. И здесь, для налогообложения очень важно разделить целевые и коммерческие поступления.

Кроме того, в любом случае,превышение суммы целевых поступлений над фактически произведенными расходами, необходимо к концу года (а именно год является налоговым и отчетным периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применение УСН) каким-то образом «освоить». Вернуть собственникам, использовать в соответствии со сметой, направить в накопительные фонды на ремонт (капитальный ремонт), отразив это обязательно в соответствующих документах, утверждаемых на общем собрании. Также необходимо предусмотреть в учетной политике ТСЖ (ЖСК) накопление резерва в течение более чем одного налогового периода.

2.     Если Вы согласитесь с чиновниками, вряд ли у Вас возникнут проблемы с контролирующими органами. Даже если в последующем будут приняты решения ВАС РФ, опровергающие точку зрения налоговиков (Минфина), остается вариант - подать уточненную декларацию и вернуть излишне уплаченную сумму. Кроме того, согласно ст. 111 ч.1 НК РФ налогоплательщик не может быть признан виновным в совершении налогового правонарушения, если он «…действовал в соответствии с письменными разъяснениями…» чиновников. Сами члены вашей организации вряд ли будут протестовать против такого подхода, тем более, если это будет одобрено на общем собрании и утвержденов соответствующей смете. Нужно конечно понимать, что в таком варианте, при отсутствии коммерческой деятельности у организации, дополнительные расходы по уплате налогов в конечном итоге также будут осуществлены за счет ее членов.

Здесь можно рассматривать два варианта минимизации налогов.

Или заключить со всеми жильцами дома посреднический договор на перечисление платежей за жку, и тогда в доходах отражать только сумму посреднического вознаграждения по этим договорам (вознаграждение можно установить чисто символическим), применяя УСНО с объектом налогообложения «доходы». Поступления за жилищно-коммунальные услуги в этом варианте не будут включаться в налоговую базу на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ (средства, полученные в связи с исполнением посреднического договора).

Или применять УСНО с объектом налогообложения «доходы минус расходы». В такомслучае организация будет включать все поступления от жильцов в доходную часть и все фактические расходы – в расходную. Если коммерческих поступлений нет, или они минимальны, тоорганизация заплатит, минимальный налог (1%). Т.к. расходы будут примерно равны доходамили незначительно от них отличаться.

Оба этих варианта подсказывает сам Минфин РФ (Письмо от 05.05.06 N 03-03-05/8 и 10.02.2010 N 03-11-06/2/16).

Подводя итоги можно сказать:

Целесообразность выбора объекта налогообложение для УСН в ТСЖ (ЖСК) в настоящее время зависит от того, какой точки зрения будет придерживаться налогоплательщик.

В случае если в основу позиции налогоплательщика лягут разъяснения МФ РФ, то наиболее удобным вариантом представляется УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы».

Если же организация станет придерживаться сложившейся арбитражной практики,то ни сумма поступлений от жильцов, ни сумма фактически понесенных расходов не будет участвовать в формировании налоговой базы. Здесь неприменимо заключение посреднического договора. В таком варианте имеет смысл применять УСН с объектом налогообложения «доходы». Поскольку при возникновении доходов, которые формируют налоговую базу (например, доходы от сдачи в аренду нежилых помещений), ставка налога будет меньшей (хотя, конечно, организация несет и расходы по содержанию этих помещений, в ситуации сегодняшнего дня стоит опасаться неоднозначности и в вопросе признания этих расходов).

В заключение отметим, что в любом случае, после представлениязаявления о применении УСН, на организацию распространяется обязанность по предоставлению соответствующей декларации в налоговый орган. В случае квалификации части поступлений, как целевых взносов, эта декларация может оказаться нулевой. Срок ее представления определен ст. 346.23 ч.2 2НК РФ. Он не зависит от выбранного объекта налогообложения, а также суммы налога, отраженногов ней.