Залог успеха…

     Залог — один из видов резервирования имущества должника, за счет которого может быть достигнуто исполнение основного обязательства. Основания возникновения залога предусмотрены п.3 ст. 334: в силу договора; в силу закона. Залог часто используется как мера обеспечения обязательств при получении кредитов, займов и т.д. Однако при оформлении залога нужно помнить об изменениях, внесенных в порядок обращения взыскания Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ. Данные поправки вступили в силу с 7 марта 2012 года и безусловно, поправки внесены в интересах кредиторов. Рассмотрим, какие конкретные изменения внесены в Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге".


                                                                                           Внесудебный порядок обращения взыскания


     Изменения уточняют право юридических лиц и индивидуальных предпринимателей выбирать внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество в качестве средства правовой защиты с различными способами реализации заложенного имущества. Они включают в себя торги, продажу третьему лицу (напрямую или через комиссионера) или право залогодержателя оставить за собой предмет залог.
     Соответственно способ обращения взыскания может быть установлен сторонами. Но если в договоре предусмотрено несколько способов, то банк или иной залогодержатель могут выбрать наиболее удобный, например, продать имущество с торгов или оставить за собой.
     Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного движимого имущества во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором о залоге.  То есть для залогодержателя выгодно установить эти требования, а для залогодателя исключить их из договора.
     Кроме того, урегулированы вопросы нотариального удостоверения договора залога. Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд.
Изменение в закон будет влиять на внесудебный порядок обращения взыскания, установленный в договоре. Поэтому залогодателю необходимо внимательно обращать внимание на сроки внесудебного порядка, способы осуществления взыскания в договоре. Вместе с тем, внесудебный порядок обращения взыскания также не будет возможен в случаях, когда первоначальный и последующий залоги предусматривают различные способы реализации заложенного имущества.
Также установлены требования к уведомлению об обращении взыскания. Оно должно содержать сведения:
1) об обязательстве, обеспеченном залогом;
2) о договоре о залоге (если залог возник на основании договора о залоге);
3) о заложенном движимом имуществе, за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя;
4) о способах реализации заложенного движимого имущества, предусмотренных соглашением сторон или законом;
5) о цене (начальной продажной цене) заложенного движимого имущества, за исключением реализации ценных бумаг на организованном рынке ценных бумаг.
     К данному уведомлению прилагается копия расчета задолженности, подписанная залогодержателем.
Если данные требования об уведомлении не будут соблюдаться, то реализация предмета залога может быть оспорена в суде. Вместе с тем, законом более детально определен и порядок реализации заложенного имущества.
     Вместе с тем, упрощается процедура взыскания в части отмены требования получения нотариального удостоверения согласия физического лица перед внесудебным обращением взыскания на его имущество. Это позволит банку или иному кредитору только направлять уведомление и не ждать согласие третьих лиц, что ускоряет процедуру взыскания.

                                                                                                                 Реализация залога

     В настоящее время, если соглашение о залоге предусматривает судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, суды осуществляют контроль за публичными торгами, на которых имущество будет продано, определяя условия и сроки такой реализации. Согласно Изменениям, стороны теперь также смогут определить в договоре о залоге все существенные условия проведения торгов.
     Это изменение носит позитивный характер, в соответствии с ним стороны могут уже «на берегу» договориться об реализации предмета залога.
В договоре о залоге движимого имущества, который предусматривает внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество и сторонами которого являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один способ или несколько способов реализации предмета залога, в том числе предусмотреть следующие положения:
1) оставление за собой предмета залога залогодержателем;
2) продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.
     В новом законе более детально прописан порядок реализации заложенного движимого имущества на торгах. Так, при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке организатор торгов определяется договором о залоге или договором, из которого возникло обязательство, обеспеченное залогом в силу закона.
Судебный пристав-исполнитель направляет копию постановления о передаче имущества на реализацию организатору торгов. Прием на реализацию заложенного движимого имущества от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи, а также предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве соответствующих документов осуществляется залогодержателем.
     При реализации заложенного движимого имущества на публичных торгах на основании решения суда судебный пристав-исполнитель или при реализации с торгов, проводимых при обращении взыскания на такое имущество во внесудебном порядке, залогодержатель обязан направить не позднее чем за десять дней до даты проведения торгов залогодателю и должнику по основному обязательству извещение о проведении торгов с указанием даты, времени и места проведения торгов.
 Организатор торгов извещает о предстоящих торгах не позднее чем за десять дней, но не ранее чем за тридцать дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту проведения торгов, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Выигравшим торги признается лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену за продаваемое движимое имущество.
     При нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     После государственной регистрации права на недвижимое имущество нотариус передает сторонам зарегистрированный договор или в случае, если в соответствии с федеральным законом регистрация договора не осуществляется, иной документ, подтверждающий регистрацию права.
     Нотариус или помощник нотариуса представляет заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в случае:
1) совместного обращения залогодателя и залогодержателя;
2) обращения залогодержателя;
3) обращения залогодателя и представления следующих документов:
•   нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, нотариально удостоверенный договор о залоге, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке);
•   документ, подтверждающий исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;
•   закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.
Противоречивыми являются изменения, касающиеся уведомления о реализации заложенного имущества. Согласно Изменениям, залогодержатель не вправе реализовать заложенное имущество до истечения десяти дней со дня, когда залогодатель получил уведомление об обращении взыскания на заложенное имущество. Но в Изменениях также указано, что залогодержатель может реализовать заложенное имущество, если залогодатель не представил документы, подтверждающие факт исполнения обеспеченного залогом обязательства, в течение 20 дней с даты, когда залогодатель получил уведомление.

                                                                                          Отдельные виды заложенного имущества

     Изменения коснулись залога ценных бумаг. В отличие от ранее принятого порядка ценные бумаги могут быть не только реализованы, то и оставлены залогодержателем за собой. То есть не обязательно их продавать через фондовую биржу.  При этом при оставлении залогодержателем за собой заложенных ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, по цене, которая указана или порядок определения которой указан в договоре о залоге, привлечение оценщика не требуется.
При этом не нужно будет предоставлять независимую оценку такого имущества в целях его реализации. Реализация будет осуществляться по максимально высокой цене.
     Защита интересов сторон будет осуществляться путем нотариального удостоверения договора о залоге.
Изменения коснулись и запрета прямой продажи третьим лицам недвижимого имущества.
Разрешается только реализация на открытом аукционе и оставление за собой.
     Целый ряд положений касается недвижимости, приобретенной в рамках договора ипотеки.
При нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
     После государственной регистрации права на недвижимое имущество нотариус передает сторонам зарегистрированный договор или в случае, если в соответствии с федеральным законом регистрация договора не осуществляется, иной документ, подтверждающий регистрацию права.
     Нотариус или помощник нотариуса представляет заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в случае:
1) совместного обращения залогодателя и залогодержателя;
2) обращения залогодержателя;
3) обращения залогодателя и представления следующих документов:
нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, нотариально удостоверенный договор о залоге, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке);
документ, подтверждающий исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;
закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.
     При этом срок регистрации договора уменьшен до 15 дней. Если имеется нотариальное удостоверение договора, то регистрация может пройти в течение 5 дней.
     Однако нотариальное удостоверение, например, не требуется для залога воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания.

                                                                                                            Исполнительная надпись

     Изменениями приняты в части значения исполнительной надписи нотариуса в части внесудебного обращения взыскания. Дело в том, что теперь в определенных случаях требуется исполнительная надпись нотариуса, однако изменения не содержат четких положений, регулирующих данный вопрос, в том числе обязательные случаи проставления исполнительной надписи. При взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса в случаях, если права залогодержателя удостоверены закладной, нотариус устанавливает залогодержателя (владельца закладной). Однако в изменениях содержатся требования к содержанию договора. При совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие, а именно предложить залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если залогодатель не является должником, исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив уведомление по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом (а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге), и предоставив ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного предложения для исполнения своих обязательств.

     В заключении можно отметить, что данные изменения имеют целью ускорение порядка взыскания заложенного имущества, упрощение взыскания предметов залога. Кроме того, изменения предусматривают определенные гарантии, связанные с нотариальным удостоверением сделок. Однако некоторые положения закона еще не до конца урегулированы и понятны и возможно разрешение данных вопросов в судебном порядке.