«Арендные» платежи арендодателя

     Еще одна фискальная новость - с 4 квартала этого года будет проводиться облава на граждан, сдающих квартиры.
Не знаю, может быть, полицейские будут ходить по квартирам и проверять регистрацию проживающих, может быть старших по дому «заобяжут стучать», но так или иначе уже придуман некий механизм по выявлению «нехороших» квартир.
Битие, как говориться, определяет сознание. Так вот,  первый процесс не за горами. Давайте пока не поздно, определимся с сознанием.
     Для начала осознаем, чем грозит выявление неоплаченных налогов арендодателям. Во-первых, уголовным делом.
Ст. 198 УК РФ грозит следующим: «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица …, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс.руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от года до 2 лет, либо принудительными работами на срок до года, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до года». 
     При этом крупным размером признается сумма налога, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 600 тыс. руб. То есть около 16 тыс. в месяц. Такое суровое наказание «подойдет» в случае с дорогим объектом или несколькими типичными объектами аренды на одно физическое лицо – примерно 3 тыс. евро в месяц.
Ст. УК РФ 171 «Незаконное предпринимательство» в принципе тоже может быть «притянута» в данной ситуации, если систематическое получение дохода от аренды квалифицировать как осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. 
     Если это причинило крупный ущерб государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, налагается штраф в размере до 300 тыс.руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 2 лет, либо обязательными работами на срок до 480 часов, либо арестом на срок до 6 месяцев.
    Для ст. 171 крупным размером, крупным ущербом, доходом либо задолженностью в крупном размере признаются стоимость, ущерб, доход либо задолженность в сумме, превышающей 1,5 млн. руб. То есть сдача в аренду в течение трех лет объекта (объектов), сумма арендной платы по которой составляет около 1 тыс. евро в месяц, так же грозит реальным сроком.
Менее значительные суммы незадекларированной аренды приведут к ответственности на основании налогового законодательства. В этом случае подходит ст. 122. «Неуплата налогов, совершенная умышленно», по которой полагается штраф в размере 40% от неуплаченной суммы НДФЛ. И естественно придется уплатить и пени и сам налог.
     Насчет доказательной базы. Вполне реален вариант обхода квартир полицией. Жильцы на вопрос, а что это вы тут делаете в чужой квартире, протянут договор аренды с суммой и датой заключения. Возможно, контролирующим и судебным органам, будет достаточно и этого. А еще квартиранты могут добавить к договору расписки о получении денег. И тогда работы органам соответственно поубавится.
    Что хотелось бы посоветовать. Господа-благодетели, те кто пустил родственников или друзей пожить в пустующей квартире бесплатно на месяц-другой, запаситесь соответствующими документами, например соглашением о безвозмездном проживании в течении периода, не превышающего 3 месяцев.
Почему речь идет именно о таком сроке, поясняю. Иначе будут нарушены Правила регистрации граждан РФ №713, согласно которым граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок свыше 90 дней, обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. За проживание без регистрации – штраф от 1500 до 2500 рублей.
      Те же собственники, кто сдает жилье возмездно, должны платить налоги по своему выбору:
1. НДФЛ 13% от всех полученных сумм, коммунальные платежи к вычету не принимаются;
2. Единый налог по упрощенной системе налогообложения, при этом применяя систему «доходы-расходы», можно коммунальные платежи принимать к вычету;
3. Патент, как особый случай упрощенной системы налогообложения, который вводится для аренды жилья муниципальными образованиями (далеко не всеми).
     Можно так же применять «традиционку», ну тут уж совсем много заморочек.
В двух последних вариантах, необходимо встать на учет в качестве предпринимателя. И все будет не так просто. Не забудет про арендатора Пенсионный фонд, и потребует заплатить еще и страховые взносы, и фонд обязательного медицинского страхования объявится. И не следует забывать о необходимости сдачи отчетов и даже ведении кассовых операций.
Важно: применение УСН либо патента арендодателем, оформившим предпринимательство, производится на добровольной основе. Патент- не ЕНВД, не обязателен к применению при аренде.
  Налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности, то есть за сдаваемую квартиру, предпринимателю платить не следует. Но и тут, думается, придется побегать, доказывая свою правду.
Каждый случай индивидуален, какой способ уплаты налогов более удобный и выгодный, однозначно не определишь. Все зависит от региона, от стоимости аренды, от доли коммунальных расходов в арендной плате.
      Например, в Москве, где введена патентная система для арендодателей, в случае сдачи дорогого объекта, патент выгоден. Тем же, у кого невысокие доходы от сдачи жилья, наверное, лучше раз в год подавать декларацию о доходах, и уплачивать 13% от годовых доходов.
    Хотя положа руку на сердце, скажу одно – не завидую в любом случае. Бабушка, не догадывающаяся о всех хитросплетениях нашего налогового администрирования, убегается так, что никаких квартирантов не захочешь. Фактически выходит так: оплатил налог вовремя – все равно приходит «письмо счастья» из налоговой, мол, ты должен, и ничего в казну не поступило. Потом человек бежит с платежкой, показывает специалисту по работе с налогоплательщиками – физическими лицами. Специалист объясняет, что деньги еще, видимо, не дошли (ну мы-то знаем, что их не разнесли по лицевым счетам). Налогоплательщик отправляется в банк, портит там нервы себе и другим. Возвращается в инспекцию, и не раз. И так по кругу…
 
     Будь все отлажено, и бабушки не пожалели бы расстаться с некоторой суммой доходов, ведь в пожилом возрасте, да и в любом так важно спать спокойно.