Как ООО оформлять продажу недвижимости по частям и как это отразить в учете?

Вопрос:

     ООО имеет в собственности здание, которое взято на баланс. Планируется в дальнейшем продавать по частям другим организациям /по комнатам/ это ОС. Какие документы нужно составлять ,чтобы сделки по выбытию ОС по частям в течение ближайших лет, отразились в бухгалтерском и налогом учете. Под документами подразумеваются-акты, переоценки,проводки,договора, свидетельства о праве собственности. Заранее благодарю за ответ.

Документальное подтверждение

     Договорные отношения продавца с контрагентами оформляются договорами купли-продажи. К договору может прилагаться передаточный акт в свободной форме, в котором указываются все недостатки передаваемого имущества.
     В силу абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация перехода права собственности к новому собственнику по договору купли-продажи недвижимости осуществляется на основании заявления сторон договора или уполномоченного ими на то лица. Сроки, в течение которых должны быть представлены документы на государственную регистрацию, законодательством не установлены, поэтому все зависит от покупателя и продавца. В то же время, если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
    Спорным является вопрос определения стоимости частей основного средства, комнат и т.д., поскольку по данным бухгалтерского учета определяется стоимость всего здания, находящегося на балансе. Кроме того, балансовая стоимость может отличаться от рыночной стоимости. Для целей определения стоимости привлекают независимого оценщика, который подготавливает отчет об оценочной стоимости.
     Для целей бухгалтерского учета применяются следующие документы.
Если основное средство было продано, передано в счет вклада в уставный капитал или передано на безвозмездной основе - Акты о списании не составляются. Такого рода передача оформляется Актами приемки-передачи основных средств (Форма № ОС-1, ОС-1а, ОС-1б).
     Для приемки основных средств (не требующих монтажа), а также для включения объектов в состав основных средств и ввода в эксплуатацию предназначены три унифицированные формы:
- Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма N ОС-1),
- Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а),
- Акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма N ОС-1б).
Указанными документами оформляется любая операция поступления основных средств в организацию по договорам купли-продажи, мены имущества, дарения, финансовой аренды и т.д.
Для всех основных средств, кроме зданий, используются:
     - форма N ОС-1 - при приемке одного основного средства;
     - форма N ОС-1б - при приемке группы объектов.
     При постановке на учет зданий и сооружений применяется форма N ОС-1а.
Эти документы утверждаются руководителями организации-получателя и организации-сдатчика по крайней мере в двух экземплярах, к акту прилагается также техническая документация по данному объекту.
Если основные средства не требуют монтажа, то эти документы оформляются в момент приобретения, а если необходимы монтажные работы, то эти формы заполняются после приема основных средств из монтажа и сдачи в эксплуатацию (см. ниже).
На основании оформленных актов данные о включении объекта в состав основных средств вносятся в инвентарные карточки (книгу) по формам N N ОС-6, ОС-6а, ОС-6б (см. ниже).
     Основным документом для целей налогового учета является свидетельство о собственности.

Бухгалтерский учет

     По дебету счета 91 отражается списание остаточной стоимость и затраты, связанные с выбытием, а по кредиту - сумма износа, выручка от продажи, стоимость оприходованных ценностей.
Для списания основных средств к счету 01 открывают субсчет, например, 01-В "Выбытие основных средств", на котором учитывают части основных средств.
Потери и расходы в связи с чрезвычайными обстоятельствами отражаются на счете 99  "Прибыли и убытки".
Доходы и расходы от списания отражаются в отчетном периоде, к которому они относятся и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве операционных доходов и расходов
 

Содержание операции

 Дебит   

Кредит
1.       Продажа имущества    
1.1 Списание первоначальной стоимости  01-В            01
1.2 Списание амортизации 02 01-В
1.3 Списание остаточной стоимости 91 01-В
1.4 Получена выручка от продажи 62 91
1.5 Учтен НДС от продажи 91 68
2. Безвозмездная передача имущества    
2.1 Списание первоначальной стоимости 01-В 01
2.2 Списание амортизации 02 01-В
2.3 Списание остаточной стоимости 91 01-В
2.4 Списание расходов, связанных с передачей 91 10,70,69...
2.5 Начислен НДС, исходя из рыночной цены передаваемого объекта 91 68
3.  Передача в счет вклада в уставный капитал    
3.1 Списание первоначальной стоимости 01-В 01
3.2 Списание амортизации 02 01-В
3.3 Передача в счет вклада в уставный капитал 58 01-В
4. Списана сумма дооценки (при ее наличии) 83  


     Организация определяет прибыль (убыток) от реализации или выбытия амортизируемого имущества на основании аналитического учета по каждому объекту  или составной части на дату признания дохода (расхода). При этом прибыль, полученная налогоплательщиком, подлежит включению в состав доходов от реализации в том отчетном периоде, в котором была осуществлена реализация имущества. А убыток отражается в аналитическом учете как прочие расходы организации равными долями.

Налоговый учет для целей налога на имущество

     Объектом обложения налогом на имущество признается имущество, учтенное на балансе налогоплательщика в качестве объекта основных средств по правилам бухгалтерского учета. В связи с этим стоимость приобретенного объекта недвижимости будет влиять на налоговую базу по указанному налогу с момента его отражения в бухгалтерском учете на счете 01 "Основные средства" (на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности", если имущество приобретается с целью его передачи в аренду).
     В соответствии с п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств при одновременном выполнении следующих условий:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект можно использовать в течение длительного времени (срока продолжительностью более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев);
- организация не планирует в последующем перепродавать объект;
- объект способен приносить экономические выгоды (доход) в будущем.
Обязанность уплачивать налог на имущество возникает у организации-покупателя с момента регистрации за ней права собственности на объект недвижимости, то есть с даты внесения записи в реестр (Письмо от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02).

Налоговый учет для целей учета доходов от продажи

     Решая вопрос, в какой момент продавец, применяющий метод начисления, должен отразить в налоговом учете доходы при купле-продаже недвижимости, бухгалтер будет руководствоваться п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 39, п. п. 1 и 3 ст. 271 НК РФ. На основании данных норм операцию в налоговом учете необходимо отразить в периоде передачи права собственности покупателю, т.е. на дату государственной регистрации права. Таким образом, моменты отражения операции в целях начисления НДС и налога на прибыль совпадают. Однако, по мнению Минфина России, данный общий порядок признания доходов в случае купли-продажи недвижимости не применяется. Позиция Министерства по вопросу о том, в какой момент продавец, применяющий метод начисления, должен отразить в налоговом учете доходы и расходы при купле-продаже недвижимости, представлена в Письме от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301. В нем сообщается следующее.
     В целях налогообложения прибыли согласно ст. 271 НК РФ датой получения дохода признается дата реализации товаров независимо от фактического поступления денежных средств. Реализацией товаров является передача на возмездной основе права собственности на них. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. В силу ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, однако отсутствие таковой не является основанием для признания его недействительным. Таким образом, у организации - продавца недвижимого имущества обязанность по уплате налога на прибыль возникает с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.