Сроки декларационной кампании прошли. Ажиотаж спал, но так ли все спокойно? Налоговые инспекции начали массово рассылать «письма счастья», с которыми в налоговую консультацию приходят налогоплательщики и спрашивают: «Что делать?» Давайте разбираться, что же происходит.

Новый порядок от налоговой

Раньше налоговые инспекции письменно увещевали забывчивых налогоплательщиков подать 3-НДФЛ. Теперь времена изменились: с 2021 г. налоговая может самостоятельно рассчитать налог без декларации и потом, проведя определенные процедуры, взыскать недоимку. Тревожные письма с просьбой представить пояснения ФНС рассылает тем налогоплательщикам, которые получили доходы в 2020г. от продажи недвижимости либо получили такое имущество в дар и не подали декларацию, а должны были это сделать.

Напомним, декларацию по форме 3-НДФЛ за 2020 г. должны были подать те, кто получил доход от продажи жилой недвижимости, которой владели менее трех лет и приобрели ее по наследству или в порядке дарения от близкого родственника или члена семьи, в результате приватизации, передачи недвижимости по договору ренты и продавшие единственное жилье. Также три года – минимальный срок владения по недвижимости, приобретенной до 01.01.2016г.

Во всех остальных случаях срок владения жилой недвижимостью 5 лет. Если продали до этого срока, возникает обязанность подать декларацию. Вышесказанное не распространяется на коммерческую недвижимость, которую использовали в предпринимательской деятельности. Тут сроки владения не действуют, декларацию подавать придется.

Как они узнают про доходы?

Ростреестр сообщает в налоговую о сделках с недвижимостью в течение 10 дней с момента регистрации перехода права. Таким образом ФНС получает информацию о продавце и покупателе либо о дарителе и одаряемом: ФИО, ИНН, СНИЛС, место регистрации, паспортные данные. По объекту контролерам станет известен адрес, кадастровый номер, дата возникновения и прекращения права собственности, цена сделки, указанная в договоре. Из этой информации инспекторам точно понятно кто владел имуществом три года, а кто пять, и кому надо декларировать доход.

Когда налоговая займется вами?

Если декларацию не сдали до 30 апреля, налоговые инспекторы ждут последний срок уплаты налога – 15 июля и со следующего дня начинают камеральную проверку без декларации. Срок камералки, как обычно, – три месяца, так что наибольшее количество требований о представлении пояснений налогоплательщики получат в конце сентября – начале октября.

Как ФНС рассчитает налог при продаже недвижимости?

Считать налог будут исходя из той информации, которой располагает ФНС.

Пример 1. Вы продали квартиру за 4 млн рублей, купили за столько же в 2018 г., то есть владели ей менее пяти лет. Кадастровая цена квартиры – 5,2 млн рублей. Налоговая сравнит цену по договору и значение, равное 70% кадастровой стоимости на 1 января 2020 г. Так как 4 000 000 больше 3 640 000, ИФНС посчитает налог с суммы в договоре, применив вычет в 1 млн рублей. То есть 13% возьмет с 3 млн рублей. Получается 390 000 рублей.

Пример 2. В договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 3 млн рублей. Кадастровая цена квартиры – 5,2 млн рублей. В этом случае при сравнении суммы сделки и значения, равного 70% от кадастра, «выигрывает» последняя сумма. То есть налог будут рассчитывать исходя из нее. При этом также применят фиксированный вычет 1 млн рублей. Итог – 343 200 рублей [(3 640 000-1 000 000) × 13%].

Если бы налогоплательщик подавал декларацию через налогового консультанта, то ему бы посоветовали применить вычет в размере документально подтвержденных расходов на приобретение жилья. В таком случае налога вообще не возникает. Как вы понимаете, налоговики не будут разыскивать документы, подтверждающие ваши расходы, чтобы оптимизировать сумму налога. Это задача налогоплательщика.

Если квартира принадлежала вам в долях с кем-то, налоговая рассчитает доход пропорционально вашей доле в праве собственности на эту квартиру. Если проданная квартира была в совместной собственности, доход разделят между супругами. Когда кадастровой стоимости у квартиры нет, налог будут рассчитывать исходя из стоимости, указанной в договоре.

Как ФНС считает налог по подаренной недвижимости?

По квартире, полученной в дар, налог будут рассчитывать уже исходя из полной кадастровой стоимости объекта. Если вам подарили долю в объекте, доходом признают процентную долю кадастровой стоимости объекта. При дарении понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости не применяется. Вычеты при получении имущества в дар также не положены. Радует, что не нужно декларировать доход и уплачивать НДФЛ, если недвижимость вы получили в дар от близких родственников. Понимание близких родственников разное у обывателя и у законодателя.

К близким родственникам по Семейному кодексу РФ относятся: супруги, родители, усыновители, дети, в том числе и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, родные братья, сестры. Если вы относитесь к категории близких родственников и получили требование о представлении пояснений, объяснитесь перед налоговой, что подарок вы получили от близкого родственника. Приложите копии документов, подтверждающих родство. А вот если недвижимость подарил вам не совсем близкий родственник, как например, дядя, теща или гражданский муж, то это будет очень дорогой подарок – придется отдать государству 13% от кадастровой стоимости объекта.

Что делать с требованием от ФНС?

Если подать декларацию, инспекция прекращает бездекларационную проверку и начинает новую камеральную, уже по декларации и документам, которые подал налогоплательщик. В ходе новой проверки инспекция будет использовать также информацию, которую получила в рамках прекращенной камералки, в том числе сведения из Росреестра. В ситуации, когда декларацию вы подавать не обязаны, ИФНС удовлетворится письменными пояснениями и закроет тему. Если никак не отреагировать на требование о представлении пояснений либо если оно до вас не дошло, налоговая составит акт камеральной проверки.

Напоминаем: письмо из налоговой считается полученным на шестой рабочий день с момента его отправки, даже если самого факта получения корреспонденции не было. Никого не интересует, что вы не проживаете по адресу регистрации, уехали в отпуск или командировку. Письмо вам отправили, и это значит, что через 6 рабочих дней вы его получили. Акт налоговая высылает налогоплательщику вместе с извещением о рассмотрении материалов проверки.

В акте будет сумма и расчет доначисленного НДФЛ. На этом этапе ситуацию все еще можно спасти, подав возражения на акт с приложением документов, например, подтверждающих расходы на покупку недвижимого имущества. В этом случае инспекция предоставит вам вычет не 1 млн рублей, а в размере документально подтвержденных расходов на покупку недвижимости.

Чем дело кончится?

Опоздание с декларацией и неуплата налога – налоговые правонарушениям, за которые предусмотрены штрафы. Даже если вам удалось уменьшить налог до нуля, декларацию вы все равно сдали несвоевременно. Будет минимальный штраф – 1000 рублей. Если налог, несмотря на ваши возражения/пояснения, остался, штраф за запоздалую декларацию составит 5% от налога за каждый месяц просрочки декларации. Максимально возможная сумма санкции – 30 % от НДФЛ к уплате. За несвоевременную уплату налога – свой штраф: 20% от суммы недоимки. Также налоговая начислит пени за просрочку уплаты налога. Сумму пеней можно увидеть в решении вместе с суммой недоимки.

Штрафы можно уменьшить, подав ходатайство о наличии смягчающих обстоятельств. Правда, делать это надо на этапе подачи возражений на акт проверки или, в крайнем случае, при рассмотрении материалов налоговой проверки в ИФНС. Перечень смягчающих обстоятельств – в ст. 112 НК РФ. Это совершение правонарушения:

из-за тяжелых личных или семейных обстоятельств,

под влиянием угрозы или принуждения,

в силу материальной или иной зависимости,

в связи с тяжелым материальным положением.

Перечень открытый, и налогоплательщик может сослаться на: наличие иждивенцев (несовершеннолетних детей), отсутствие умысла, добросовестное исполнение обязанностей налогоплательщика, совершение налогового правонарушения впервые и т.д. Получив ходатайство, налоговый инспектор обязан уменьшить штраф не менее чем в 2 раза. В течение месяца с момента получения решения можно подать апелляционную жалобу на это решение в УФНС. Иначе через месяц решение вступает в силу и запускается процедура взыскания недоимки, штрафов и пеней.